Home Loan लेते समय तीन बातों का रखें ध्यान, होगा काफी फायदा

बिजनेस डेस्‍क। मौजूदा समय में होम लोन की ब्‍याज दरें (Home Loan Interest Rate) कई सालों के निचले स्‍तर पर हैं। इसमें कोई संदेह नहीं है कि यह घर खरीदने का पूरा माकूल समय है। वहीं दूसरी ओर इन ऑल टाइम लो दरों के बीच सिर्फ यही जानना जरूरी नहीं है कि आपकी प्रत‍ि माह की होम लोन की ईएमआई (Home Loan EMI) कितनी होगी। चूंकि होम लोन लंबी अवधि के लिए चलते हैं, इसलिए होम लोन (Home Loan) के साथ आने वाली सुविधाओं और विकल्पों को समझने से आपको एक बेहतरीन फाइनेंसिंग डील मिल सकती है। यहां, हम होम लोन का चयन करने से पहले तीन प्रमुख बातों के बारे में बात कर रहे हैं। जिसमें विभिन्न प्रकार के होम लोन की ब्याज दरें, होम लोन की ईएमआई को कस्टमाइज करने के ऑप्‍शन और लोन पर लागू होने वाले विभिन्न शुल्क शामिल हैं।

फिक्स्ड या फ्लोटिंग होम लोन
बैंक या हाउसिंग फाइनेंस कंपनियां (HFC) आमतौर पर फ्लोटिंग रेट होम लोन देती हैं। फ्लोटिंग रेट लोन अनिवार्य रूप से एक बेंचमार्क दर से जुड़े होते हैं और आपके होम लोन पर लागू ब्याज दर अर्थव्यवस्था में ब्याज दर की गति के आधार पर ऊपर और नीचे जाती है। आरबीआई के दिशानिर्देशों के अनुसार, 1 अक्टूबर 2019 से जारी फ्लोटिंग रेट लोन को रेपो रेट और 3 महीने/6 महीने के ट्रेजरी बिल यील्ड जैसे बाहरी बेंचमार्क से जोड़ा जाना चाहिए और तीन महीने में कम से कम एक बार रीसेट किया जाना चाहिए। इसलिए पिछले दो-तीन वर्षों में आरबीआई की दर में कटौती के अनुरूप, बैंक लोन दरों में भी होम लोन पर तेजी से गिरावट आई है।

इस बीच, कुछ बैंक/एचएफसी हैं जो निश्चित ब्याज दर लोन भी देती हैं। इसके तहत ब्याज की दर या तो पूरी अवधि के लिए या लोन की अवधि के एक निश्चित हिस्से के लिए तय की जाती है। एक शुद्ध निश्चित लोन के मामले में, ईएमआई और लोन टेन्‍योर एडवांस में जानी जाएगी और उसके अनुसार कैश आउटफ्लो की प्‍लानिंग बनाई जा सकती है। एचडीएफसी हाउसिंग फाइनेंस कंपनी जो अपने फिक्स्ड रेट लोन पर लगभग 70 बेसिस पॉइंट (7.4 फीसदी प्रति वर्ष से शुरू) पर सबसे कम प्रीमियम लेती है, दोहरी दर योजना के साथ आती है। इसके तहत, पहले दो साल की अवधि के लिए उधार दरें तय की जाती हैं, और फिर उसके बाद फ्लोटिंग रेट पर ले जाया जाता है।

कॉरपोरेट ट्रेनर - डेट जॉयदीप सेन ने कहा, "हालांकि इस बात की बहुत अधिक संभावना है कि आरबीआई अगले दो वर्षों में ब्याज दर में 70 आधार अंकों से अधिक की वृद्धि करेगा, यह विकल्प अभी भी उधारकर्ता के लिए फ्लोटिंग के रूप में महत्वपूर्ण रूप से फायदेमंद नहीं होगा। बाकी लंबी अवधि के होम लोन के लिए दर लागू होगी।" इस प्रकार, लोन के प्रकार को चुनने से पहले अपना उचित परिश्रम करें। जब आप फिक्स्ड रेट होम लोन चुनते हैं, तब भी पूछें कि क्या कोई रीसेट क्लॉज है।

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किस तरह की ईएमआई चुनना सही
जब फ्लोटिंग रेट होम लोन लिया जाता है, तो बेंचमार्क रेट में बदलाव के साथ आपकी ईएमआई बदल सकती है। प्रत्येक रीसेट पर ईएमआई राशि में परिवर्तन से बचने के लिए, बैंक ईएमआई राशि को स्थिर रखने का प्रयास कर सकते हैं लेकिन लोन की अवधि को बढ़ा / घटा सकते हैं। हालांकि, ईएमआई राशि या अवधि को बढ़ाने/घटाने का ऑप्‍शन ग्राहक के पास है। पैसाबाजार डॉट कॉम के होम लोन के प्रमुख रतन चौधरी ने कहा कि जब ब्याज दर बढ़ती है, और यदि ग्राहक बढ़ी हुई ईएमआई का खर्च उठा सकता है, तो उसे अधिक ईएमआई का ऑप्‍शन चुनना चाहिए क्योंकि लोन समय पर बंद हो जाता है और कुल ब्याज का बोझ कम हो जाता है।

दूसरी ओर, गिरती ब्याज दर के माहौल में, चौधरी का सुझाव है कि कम ईएमआई चुनने के बजाय, ग्राहक पुरानी ईएमआई राशि का भुगतान करना जारी रख सकता है, जो टेन्‍योर से पहले लोन समाप्‍त करने में मदद करता है। इसके अलावा, कुछ वित्तीय संस्थान फ्ले‍क्‍सीबल रीपेमेंट ऑप्‍शन भी देते हैं। स्टेप-अप लोन होते हैं, जिनमें ईएमआई शुरू में कम होती है और साल दर साल बढ़ने के साथ बढ़ती जाती है। उदाहरण के लिए, बजाज हाउसिंग फाइनेंस के मामले में, यदि स्टेप-अप ईएमआई विकल्प के साथ 20 वर्षों के लिए लोन स्वीकृत किया जाता है, तो पहले दो वर्षों में केवल ब्याज देय है और शेष 18 वर्षों के लिए, ग्राहकों को ब्याज के साथ-साथ मूल राशि का भी भुगतान करना होता है।

इसी तरह, एक स्टेप-डाउन लोन भी होता है जिसमें ईएमआई शुरू में अधिक होती है और साल दर साल घटती जाती है। जबकि स्टेप-अप ऑप्‍शन उन लोगों के लिए सुविधाजनक है जो अपने करियर की शुरुआत में हैं, स्टेप-डाउन लोन ऑप्‍शन पर उन उधारकर्ताओं द्वारा विचार किया जा सकता है जो अपनी रिटायरमेंट के वर्षों के करीब हैं।

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लोन पर इस तरह के लगते हैं शुल्‍क‍
किसी भी लेंडर को फाइनल करने से पहले प्रोसेसिंग फीस, एडमिनिस्‍ट्रेटिव फीस, डॉक्‍युमेंटेशन फीस, लेट पेमेंट, लोन टेन्‍योर में बदलाव, लोन टेन्‍योर के दौरान विभिन्न लोन पैकेज में स्विच करना, लोन रीस्‍ट्रक्‍चर आदि को देखना जरूरी है। रेट लोन और इसके विपरीत, लीगल फीस, टेक्‍नीकल इंस्‍पेक्‍शन फीस, रिकरिंग एनुअल सर्विस फीस और डॉक्‍युमेंट रिट्राइवल फीस को भी देखना जरूरी है।
यदि यह स्पष्ट नहीं है, तो लोन की एनुअल परसेंटेज रेट (एपीआर) के बारे में बैंक से संपर्क करें। एपीआर न केवल ब्याज दर बल्कि फीस और कुछ अन्य शुल्कों पर भी विचार करता है, जिन्हें आपको भुगतान करने की आवश्यकता हो सकती है, जिसे वार्षिक दर के रूप में व्यक्त किया जाता है। यदि आप लोन का प्री पेमेंट करने या लोन को किसी दूसरे लेंडर पर स्‍व‍िच करने का फैसला करते हैं तो ध्यान दें कि फ्लोटिंग रेट लोन के मामले में कोई फोरक्लोज़र फीस या प्री पेमेंट फाइन नहीं होगा। आरबीआई ने 2012 में अनिवार्य किया था कि फ्लोटिंग दरों के आधार पर होम लोन के प्री पेमेंट के मामले में कोई शुल्क नहीं लिया जाना चाहिए।